MENKUL KIYMETLEŞTİRME KAVRAMI İngilizcede “securitization”, asset securitization” ve “structured finance” terimleriyle ifade edilen menkul kıymetleştirme basit anlamıyla varlıkların menkul kıymetler haline getirilmesini ifade eder. Menkul kıymetleştirme işleminde, teminat gösterilen varlıkların sağladığı nakit akımları, ihraç edilen borçlanma senetlerinin ödemelerinde kullanılmaktadır. Bu nedenle aslında menkul kıymetleştirilen şey, varlığın kendisi değil sağladığı nakit akımıdır. MENKUL KIYMETLEŞTİRMENİN TARAFLARI KREDİ VEREN KURUM (KAYNAK KURULUŞ) Menkul kıymetleştirme işlemine konu olacak alacaklara ilişkin kredileri bilançosunda bulunduran ve ikincil piyasalarda satış görmesi için bu kredileri tahsis eden kurumdur. Menkul kıymetleştirme işlemine tahsis ettiği kredilerle ipotek teminatlı veya ipoteğe dayalı menkul kıymetlere konu olacak alacakların teminatını oluşturur. Söz konusu kredilerin menkul kıymet haline getirilmesi için özel amaçlı kurumlara satabilir veya devredebilir. ÖZEL AMAÇLI KURUM (SPV) Kredi veren kurum tarafından oluşturulan alacak havuzunu devralmak veya satın almak suretiyle, alacak havuzuna dayanak oluşturarak menkul kıymetleri üretmek ve ihraç etmek görevini üstlenen kurumlardır. Kredi veren kurumun aktifinde bulunan alacakları doğrudan yatırımcılara menkul kıymet şeklinde ihraç etme olanağı yoktur bunun için öncelikle alacakları SPV’ye devretmeli veyahut satmalıdır. Kredi veren kurumun yerine ihraç işlemini SPV’nin yapıyor olmasındaki en büyük amaç alacaklar ve dolayısıyla ihraç edilecek menkul kıymetleri kredi kurumunun risklerinden arındırmaktır. Bu gayeyle kurulan SPV’ler de olabildiğince risklerden izole şekilde çalışmalı ve iflas riskine maruz olmamalıdır. HİZMET VEREN FİRMA Kredi veren kurumun aktifinde bulunan alacaklara dayanarak ihraç edilen menkul kıymetlerin yönetimini sağlayan taraftır. Alacakların devredildiği özel amaçlı kurum tahsilat, takip gibi işlemleri yapması için gerekli personeli istihdam edemediğinden dolayı anapara ve faiz ödemelerinin tahsilatını gerçekleştirmek, vadesinde ve tamamıyla ödenmeyen alacakların takibini sağlamak, tahsil edilen alacakları gerekli olan ödemeleri menkul kıymet sahiplerine yapması üzere özel amaçlı kuruma devretmek ve tüm bu süreçler hakkında ilgili tarafları bilgilendirmek görevleri bazen kredi veren kurumun kendisi bazen de kredi veren kurumun yan kuruluşu tarafından sağlanır. YATIRIM BANKALARI Yatırım bankaları, kredi veren kurumdan devralınan alacaklara dayanarak oluşturulan menkul kıymetlerin halka arz edilme veya doğrudan satışı sürecinde yatırımcılara pazarlanması ile görevlidirler. Oluşturulan menkul kıymetler halka arz yoluyla pazarlanacak ise yatırım bankaları bu menkul kıymetlerin halka arzını sağlamak amacıyla özel amaçlı kuruluştan satın alırlar. Eğer menkul kıymetlerin satışı halka arz yöntemi yerine doğrudan satış yöntemiyle gerçekleştirilecekse yatırım bankaları bu menkul kıymetleri satın almaz, özel amaçlı kurum ile yatırımcılar arasında aracılık faaliyeti yürütürler. GÜVENCE MEKANİZMALARI Güvence mekanizmaları ipoteğe veya varlığa dayalı menkul kıymet ihracında ve sonrasındaki süreçte kredi riskini azaltmak görevini yürütürler. Güvence mekanizmaları içsel mekanizmalar ve dışsal mekanizmalar olarak ikiye ayrılabilir. Bunlardan içsel güvence mekanizmaları özel amaçlı kurum tarafından sağlanırken, dışsal güvence mekanizmaları ise ihraççıdan bağımsız olarak üçüncü kişilerce sağlanmaktadır. Sıklıkla kullanılan üç adet içsel güvence vardır. Bunlar aşırı teminatlandırma, ödeme öncelikli sistem ve marj hesaptır. Aynı şekilde üç adet dışsal güvence mekanizması ise destekleme kredisi, satıcı garantör ve kefalet senedidir. DERECELENDİRME ŞİRKETLERİ Yatırımcılar bir varlığa yatırım yaparken varlığın sağlayacağı nakit akışları, bu nakit akışlarının vadeleri, faiz veya getiri oranı, likiditesi gibi özelliklerini dikkate alırlar. Varlığa veya ipoteğe dayalı menkul kıymetlerde varlığın sağladığı nakit akışı performansı kredi borçlusunun borcu ödeme alışkanlığı ve başarına bağlıdır. Yatırımcılar, oluşturulan alacak havuzlarında kredisi olan her borçlunun borç ödeyebilme durumunu analiz edemezler, etseler bile bu oldukça maliyetli ve zaman alan bir iş olacaktır. Bunun yerine derecelendirme kuruluşları alacak havuzunu, sağlanan güvenceleri vb. diğer unsurları inceler, derecelendirir ve sınıflandırır. YEDD-İ EMİN Varlığa ve ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraçlarında yatırımcılar, hizmet veren kurum ve kredi güvencesi verenler arasında aracı görevi gören bağımsız bir kuruluştur. Tahsil edilen anapara ve faiz ödemeleri trust hesabına yatırılır ve yeddi- emin ödemeleri kurumun hesabından alarak yatırımcılara devreder. Aynı zamanda yatırımcılara sağlanan güvence mekanizmaları da yedd-i emin tarafından saklanmaktadır. YATIRIMCILAR Yatırımcılar ihraç edilen varlığa ya da ipoteğe dayalı menkul kıymetleri satın alan özel kişiler ve emeklilik fonları, sigorta şirketleri, fon yöneticileri ve ticari bankalar gibi finansal kurumlardır. İPOTEĞE DAYALI MENKUL KIYMETLEŞTİRME TEKNİKLERİ Menkul kıymetleştirme işlemlerinin merkezi olan ABD’de menkul kıymetleştirme işlemleri “İpoteğe Dayalı Ödeme Aktarmalı Menkul Kıymetler”, “Teminatlı İpotek Yükümlülükleri”, “Getirisi Ayrılan İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler” ve “İpoteğe Dayalı Tahviller” olmak üzere 4 farklı teknikte gerçekleştirilmektedir. Bu tekniklerden ilk üçünde menkul kıymetleştirilen ipoteklerin bilanço dışına aktarılması söz konusu olurken, ipoteğe dayalı tahvil ihraçlarında krediler bilanço dışına aktarılmamaktadır. İPOTEĞE DAYALI MENKUL KIYMETLERİN VE ALACAK HAVUZLARININ DERECELENDİRİLMESİ (RATİNG) Yatırımcıların, kamu kurum ve kuruluşlarının ve ihraççıların korunabilmesi amacıyla kurumların ve ülkelerin; ihraç edilen borçlanma araçlarının, kullanılan kredilerin anapara ve faiz ödemelerinde meydana gelebilecek risklerin, kendi yönetimsel ve mali yapıdan kaynaklı risklerin, ayriyeten tasarladıkları finansal yapıdaki risklerin ölçülmesi, sayısallaştırılması ve belirlenmesi derecelendirme (rating) olarak adlandırılmaktadır. DİLİMLENDİRME (TRANCH) İpotekli kredilerden oluşan alacak havuzundaki varlıklar ipoteğe dayalı menkul kıymetler haline getirildikten sonra, ipoteğe dayalı menkul kıymetlerden oluşan havuz ödemede farklı önceliklere göre sınıflandırılır bu sınıflandırmaya dilimlendirme (tranch) denmektedir. Ödemede öncelikli olan dilimin faiz oranı bir sonraki dilimin faiz oranına göre daha düşüktür. Menkul değerlerin yatırımcılara daha cazip hale getirilmesi ve pazarlanabilirliğinin artırılması amacıyla oluşturulan dilimler ne kadar risk o kadar kazanç ilkesine göre kademelendirilir. AAA notu ile derecelendirilen İDMK’ler en üst dilimdedir bu İDMK’ler en düşük faize sahip olanlardır ve bunların ödemeleri ilk önce yapılır. Üst dilimin ödemesi yapıldıktan sonra orta dilimin ödemeleri yapılacaktır. Orta dilim BBB derecesinin altında bir kredi notuna sahiptir ve üst dilime göre riski yüksek İDMK’lerden oluşur. Bunun doğal sonucu olarak faiz oranları da yüksektir. Son olarak kredi derecelendirmesi yapılmayan alt dilimin ödemeleri yapılır. Bu dilim en yüksek risk ve getiriye sahip olan İDMK’lerden oluşacaktır. Bu sistemde havuzda meydana gelecek olan kayıplar alt dilime yüklenmektedir. İPOTEKLİ KREDİLERİN DERECELENDİRİLMESİ VE MENKUL KIYMETLEŞTİRİLMESİ İÇİN GEREKLİ ALTYAPI Etkin ve gelişmiş sermaye piyasası Öngörülebilir Faiz oranları ve Enflasyon Kredi maliyetleri ve kredi veren kurumlar arası rekabet Kurumsal gayrimenkul değerleme sistemi İpotek sigortası Vergi, harç teşvikleri ve devlet garantileri Güvenilir tapu sicili ve ipoteklerin takibi Tüketici haklarının korunması TÜRKİYE’DE İPOTEKLİ KREDİLER, DERECELENDİRME VE MENKUL KIYMETLEŞTİRME OLANAKLARI HUKUKİ VE KURUMSAL ALTYAPI 6.03.2007 tarih ve 26454 sayılı resmi gazete yayımlanan 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun yürürlüğe girmiştir. Kanun konut finansmanı sistemi, ipotekli krediler ve ipotekli kredilerin menkul kıymetleştirilmesi konularında önemli yenilikler getirmiştir. Kanun tarafından getirilen yenilikler ve diğer hukuki konular çalışmanın bu bölümünde analiz edilecektir. KONUT FİNANSMANI KURULUŞU 5582 sayılı kanunun 12’nci maddesinde konut finansmanı kuruluşlarını “konut finansmanı amacıyla doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal

İpotek piyasaları birincil ve ikincil ipotek piyasaları olmak üzere iki başlıkta incelenmektedir. Bunlardan birincil ipotek piyasalarında ipotekli kredilerin işleyişinin düzenlendiği ve taşınmazı ipotek göstererek kredi talep eden ile söz konusu ipoteği teminat alarak kredi sağlayan kuruluşların arasında gerçekleşen fon aktarımının sağlandığı ortamdır Birincil ipotek piyasası kurumları; ticari bankalar, tasarruf kurumları, sigorta şirketleri ve emeklilik fonları, yatırım ortaklıkları, ipotek kredisi sigorta kurumları, ipotek şirketleri ve ipotek bankalarıdır. İkincil ipotek piyasalarında ise birincil piyasalarda sağlanan krediler veya bu krediler esas alınarak oluşturulan menkul kıymetler işlem görmektedir. İkincil piyasalarda ipoteğe dayalı alacakların alacaklı kurum tarafından bir başka kuruma satılması şeklinde gerçekleşmektedir. İkincil piyasalarda yapılan işlemler sayesinde kredi sağlayan kurumlar daha çok sayıda ve daha düşük maliyetlerde kredi sağlayabilirler. İPOTEK KREDİSİ TÜRLERİ SABİT FAİZLİ İPOTEK KREDİSİ Vadeler arasında uygulanan faiz oranının sabit olarak devam ettiği ve anapara ile faiz ödemelerinin her dönemde eşit olarak ödendiği ve kredi kullananın ödediği ve gelecekte ödeyeceği miktarı bildiği ipotek kredi türüdür. Bu kredi türünde krediye ait riskler kredi veren kurum tarafından üstlenilmektedir DEĞİŞKEN FAİZLİ İPOTEKLİ KREDİLER Sabit faizli ipotekli kredilerin kredi veren kurumlar açısından yarattığı riskler, faiz oranının belirli dönemlerde revize edilebileceği bir kredi türüne olan ihtiyacı meydana getirmiştir. Değişken faizli ipotekli kredilerde faiz oranı, kredi boyunca bir endekse bağlanır ve endeksteki değişimlere bağlı olarak yeniden ayarlanabilir. Değişken faizli ipotekli kredilerin faiz oranları, kredi faiz oranının bağlı olduğu endeks ve endeks oranına eklenecek puanlardan meydana gelmektedir. Endeks genellikle hazine bonosu veya devlet tahvili gibi kullanıcıların güvenini kazanmış menkul kıymetlerin faiz oranına bağlanmaktadır. Bunların beraberinde LIBOR, mevduat faiz oranı da kullanılabilmektedir. FİYAT SEVİYESİNE ENDEKSLİ İPOTEKLİ KREDİLER Fiyat seviyesine endeksli ipotekli kredilerde kredinin faiz oranı nominal faiz oranı yerine belirlenen reel faiz oranıdır. Bu tür kredilerde sözleşmede belirlenen endeks (Yİ-ÜFE, TÜFE vb.) oranında meydana gelen değişimle beraber krediye uygulanan reel faiz oranı da değişmekte, buna bağlı olarak kredinin dönem sonu anapara bakiyesi yenilenmektedir. ARTAN GERİ ÖDEMELİ İPOTEKLİ KREDİSİ Artan geri ödemeli ipotekli krediler, kredi kullanıcılarının gelirinin zaman içerisinde artacağı varsayımına dayanarak tasarlanan kredilerdir. Bu tür krediler yapısı gereği sabit faizli ipotekli kredilere benzemekte olup, sabit faizli ipotekli kredilerden farkı belli vadeler arasında dönemsel ödemelerin belirli oranlarda artmasıdır. BALON İPOTEKLİ KREDİ Balon ipotekli kredilerde devreler içerisinde yapılan anapara ve faiz ödemeleri vade sonunda borcun tamamını kapatmakta yeterli olmaz. Kredi borçlusu vade sonunda kalan anapara bakiyesini toplu olarak ödeyerek borcu kapatır. Balon ipotekli kredilerde geri ödeme tutarları çok düşük seviyede başlar. Bu tür kredilerde sorun bu kadar düşük ödemelerle vade süresi içerisinde borcun tamamının nasıl kapatılacağıdır. İPOTEK KREDİLERİNİN İÇERDİĞİ RİSKLER FAİZ ORANI RİSKİ Hem kredi kullananlar hem de kredi kullandıranlar faiz oranı riski ile karşı karşıya kalabilirler. Faiz oranı riski piyasa faiz oranları ile sözleşmede belirtilen faiz oranı arasında fark meydana gelmesi durumunda ortaya çıkacaktır. Eğer piyasa faiz oranları kredi faiz oranının altına inerse kredi kullanan faiz oranı riskine maruz kalırken tam tersi durumda kredi kullandıran bu riske maruz kalacaktır. İpotekli kredilerin orta ve uzun vadeli olmasından dolayı her iki tarafta bu riski sık sık maruz kalır. Bu riskten arınmak için sabit faizli ipotekli krediler yerine değişken faizli veya fiyat seviyesine endeksli ipotekli krediler tercih edilmelidir. ERKEN ÖDEME RİSKİ Erken ödeme riski kredi veren açısından ortaya çıkacak bir risktir. Eğer kredi kullanan taraf borcunu vade bitiminden önce ödeyerek krediyi kapatmayı kendisi açısından daha karlı görür ve krediyi kapatırsa bu durum kredi verenin bilançosunda bir belirsizlik yaratacaktır. Bu ortaya çıkan belirsizlik erken ödeme riski olarak adlandırılmaktadır. Eğer piyasa da faiz oranları uzun süreler boyunca değişmiyorsa erken ödeme riski oransal olarak faiz oranlarının sık değiştiği duruma göre nispeten daha düşük olarak gerçekleşir. KREDİ RİSKİ Kredi riski geri ödememe riski olarak da adlandırılmaktadır. Krediyi kullanan tarafın vadeleri ve miktarları belirlenmiş olan geri ödemeleri zamanında ve yeterince yerine getiremiyor oluşunu ifade etmektedir. İpotekli krediler adından da anlaşılacağı gibi fiziki bir malın teminatı ile kullandırılan kredilerdir. Bundan dolayı ipotekli kredilerin geri ödenmeme riski diğer kredilere oranla daha düşüktür. Çünkü borçlu taraf kredi ödemelerini yapmadığı takdirde satın aldığı konutun elinden gideceğini bilmektedir. Kredi kullandıran kurum ödemelerin yapılmaması durumunda ipoteğe konu olan gayrimenkulün satışı yoluna gidebilir ve böylece kalan borcunu buradan tahsil eder. LİKİDİTE RİSKİ Likidite riski borçlunun borcunu ödememesi ve alacaklının ipoteğe konu olan taşınmazı satışa çıkartma kararından sonra ortaya çıkacaktır. Satışı yapılacak olan gayrimenkulün sözleşme dönemindeki değeri ile kredi dönemindeki değeri arasında değişimler meydana gelmiş olabilir. Eğer değer borç bakiyesinin altına inecek şekilde düşmüşse kredinin itfası bu yolla sağlanamayacaktır. Aynı zamanda satışa konu olacak gayrimenkul için nitelikli alıcı kısa süre içerisinde ortaya çıkmayabilir bu durum kredi veren için bir zarar olarak sonuçlanacaktır.