İpotek piyasaları birincil ve ikincil ipotek piyasaları olmak üzere iki başlıkta incelenmektedir. Bunlardan birincil ipotek piyasalarında ipotekli kredilerin işleyişinin düzenlendiği ve taşınmazı ipotek göstererek kredi talep eden ile söz konusu ipoteği teminat alarak kredi sağlayan kuruluşların arasında gerçekleşen fon aktarımının sağlandığı ortamdır Birincil ipotek piyasası kurumları; ticari bankalar, tasarruf kurumları, sigorta şirketleri ve emeklilik fonları, yatırım ortaklıkları, ipotek kredisi sigorta kurumları, ipotek şirketleri ve ipotek bankalarıdır.
İkincil ipotek piyasalarında ise birincil piyasalarda sağlanan krediler veya bu krediler esas alınarak oluşturulan menkul kıymetler işlem görmektedir. İkincil piyasalarda ipoteğe dayalı alacakların alacaklı kurum tarafından bir başka kuruma satılması şeklinde gerçekleşmektedir. İkincil piyasalarda yapılan işlemler sayesinde kredi sağlayan kurumlar daha çok sayıda ve daha düşük maliyetlerde kredi sağlayabilirler.
İPOTEK KREDİSİ TÜRLERİ
SABİT FAİZLİ İPOTEK KREDİSİ
Vadeler arasında uygulanan faiz oranının sabit olarak devam ettiği ve anapara ile faiz ödemelerinin her dönemde eşit olarak ödendiği ve kredi kullananın ödediği ve gelecekte ödeyeceği miktarı bildiği ipotek kredi türüdür. Bu kredi türünde krediye ait riskler kredi veren kurum tarafından üstlenilmektedir
DEĞİŞKEN FAİZLİ İPOTEKLİ KREDİLER
Sabit faizli ipotekli kredilerin kredi veren kurumlar açısından yarattığı riskler, faiz oranının belirli dönemlerde revize edilebileceği bir kredi türüne olan ihtiyacı meydana getirmiştir. Değişken faizli ipotekli kredilerde faiz oranı, kredi boyunca bir endekse bağlanır ve endeksteki değişimlere bağlı olarak yeniden ayarlanabilir.
Değişken faizli ipotekli kredilerin faiz oranları, kredi faiz oranının bağlı olduğu endeks ve endeks oranına eklenecek puanlardan meydana gelmektedir. Endeks genellikle hazine bonosu veya devlet tahvili gibi kullanıcıların güvenini kazanmış menkul kıymetlerin faiz oranına bağlanmaktadır. Bunların beraberinde LIBOR, mevduat faiz oranı da kullanılabilmektedir.
FİYAT SEVİYESİNE ENDEKSLİ İPOTEKLİ KREDİLER
Fiyat seviyesine endeksli ipotekli kredilerde kredinin faiz oranı nominal faiz oranı yerine belirlenen reel faiz oranıdır. Bu tür kredilerde sözleşmede belirlenen endeks (Yİ-ÜFE, TÜFE vb.) oranında meydana gelen değişimle beraber krediye uygulanan reel faiz oranı da değişmekte, buna bağlı olarak kredinin dönem sonu anapara bakiyesi yenilenmektedir.
ARTAN GERİ ÖDEMELİ İPOTEKLİ KREDİSİ
Artan geri ödemeli ipotekli krediler, kredi kullanıcılarının gelirinin zaman içerisinde artacağı varsayımına dayanarak tasarlanan kredilerdir. Bu tür krediler yapısı gereği sabit faizli ipotekli kredilere benzemekte olup, sabit faizli ipotekli kredilerden farkı belli vadeler arasında dönemsel ödemelerin belirli oranlarda artmasıdır.
BALON İPOTEKLİ KREDİ
Balon ipotekli kredilerde devreler içerisinde yapılan anapara ve faiz ödemeleri vade sonunda borcun tamamını kapatmakta yeterli olmaz. Kredi borçlusu vade sonunda kalan anapara bakiyesini toplu olarak ödeyerek borcu kapatır.
Balon ipotekli kredilerde geri ödeme tutarları çok düşük seviyede başlar. Bu tür kredilerde sorun bu kadar düşük ödemelerle vade süresi içerisinde borcun tamamının nasıl kapatılacağıdır.
İPOTEK KREDİLERİNİN İÇERDİĞİ RİSKLER
FAİZ ORANI RİSKİ
Hem kredi kullananlar hem de kredi kullandıranlar faiz oranı riski ile karşı karşıya kalabilirler. Faiz oranı riski piyasa faiz oranları ile sözleşmede belirtilen faiz oranı arasında fark meydana gelmesi durumunda ortaya çıkacaktır. Eğer piyasa faiz oranları kredi faiz oranının altına inerse kredi kullanan faiz oranı riskine maruz kalırken tam tersi durumda kredi kullandıran bu riske maruz kalacaktır. İpotekli kredilerin orta ve uzun vadeli olmasından dolayı her iki tarafta bu riski sık sık maruz kalır. Bu riskten arınmak için sabit faizli ipotekli krediler yerine değişken faizli veya fiyat seviyesine endeksli ipotekli krediler tercih edilmelidir.
ERKEN ÖDEME RİSKİ
Erken ödeme riski kredi veren açısından ortaya çıkacak bir risktir. Eğer kredi kullanan taraf borcunu vade bitiminden önce ödeyerek krediyi kapatmayı kendisi açısından daha karlı görür ve krediyi kapatırsa bu durum kredi verenin bilançosunda bir belirsizlik yaratacaktır. Bu ortaya çıkan belirsizlik erken ödeme riski olarak adlandırılmaktadır. Eğer piyasa da faiz oranları uzun süreler boyunca değişmiyorsa erken ödeme riski oransal olarak faiz oranlarının sık değiştiği duruma göre nispeten daha düşük olarak gerçekleşir.
KREDİ RİSKİ
Kredi riski geri ödememe riski olarak da adlandırılmaktadır. Krediyi kullanan tarafın vadeleri ve miktarları belirlenmiş olan geri ödemeleri zamanında ve yeterince yerine getiremiyor oluşunu ifade etmektedir. İpotekli krediler adından da anlaşılacağı gibi fiziki bir malın teminatı ile kullandırılan kredilerdir. Bundan dolayı ipotekli kredilerin geri ödenmeme riski diğer kredilere oranla daha düşüktür. Çünkü borçlu taraf kredi ödemelerini yapmadığı takdirde satın aldığı konutun elinden gideceğini bilmektedir. Kredi kullandıran kurum ödemelerin yapılmaması durumunda ipoteğe konu olan gayrimenkulün satışı yoluna gidebilir ve böylece kalan borcunu buradan tahsil eder.
LİKİDİTE RİSKİ
Likidite riski borçlunun borcunu ödememesi ve alacaklının ipoteğe konu olan taşınmazı satışa çıkartma kararından sonra ortaya çıkacaktır. Satışı yapılacak olan gayrimenkulün sözleşme dönemindeki değeri ile kredi dönemindeki değeri arasında değişimler meydana gelmiş olabilir. Eğer değer borç bakiyesinin altına inecek şekilde düşmüşse kredinin itfası bu yolla sağlanamayacaktır. Aynı zamanda satışa konu olacak gayrimenkul için nitelikli alıcı kısa süre içerisinde ortaya çıkmayabilir bu durum kredi veren için bir zarar olarak sonuçlanacaktır.