MENKUL KIYMETLEŞTİRME KAVRAMI
İngilizcede “securitization”, asset securitization” ve “structured finance” terimleriyle ifade edilen menkul kıymetleştirme basit anlamıyla varlıkların menkul kıymetler haline getirilmesini ifade eder. Menkul kıymetleştirme işleminde, teminat gösterilen varlıkların sağladığı nakit akımları, ihraç edilen borçlanma senetlerinin ödemelerinde kullanılmaktadır. Bu nedenle aslında menkul kıymetleştirilen şey, varlığın kendisi değil sağladığı nakit akımıdır.
MENKUL KIYMETLEŞTİRMENİN TARAFLARI
KREDİ VEREN KURUM (KAYNAK KURULUŞ)
Menkul kıymetleştirme işlemine konu olacak alacaklara ilişkin kredileri bilançosunda bulunduran ve ikincil piyasalarda satış görmesi için bu kredileri tahsis eden kurumdur. Menkul kıymetleştirme işlemine tahsis ettiği kredilerle ipotek teminatlı veya ipoteğe dayalı menkul kıymetlere konu olacak alacakların teminatını oluşturur. Söz konusu kredilerin menkul kıymet haline getirilmesi için özel amaçlı kurumlara satabilir veya devredebilir.
ÖZEL AMAÇLI KURUM (SPV)
Kredi veren kurum tarafından oluşturulan alacak havuzunu devralmak veya satın almak suretiyle, alacak havuzuna dayanak oluşturarak menkul kıymetleri üretmek ve ihraç etmek görevini üstlenen kurumlardır. Kredi veren kurumun aktifinde bulunan alacakları doğrudan yatırımcılara menkul kıymet şeklinde ihraç etme olanağı yoktur bunun için öncelikle alacakları SPV’ye devretmeli veyahut satmalıdır. Kredi veren kurumun yerine ihraç işlemini SPV’nin yapıyor olmasındaki en büyük amaç alacaklar ve dolayısıyla ihraç edilecek menkul kıymetleri kredi kurumunun risklerinden arındırmaktır. Bu gayeyle kurulan SPV’ler de olabildiğince risklerden izole şekilde çalışmalı ve iflas riskine maruz olmamalıdır.
HİZMET VEREN FİRMA
Kredi veren kurumun aktifinde bulunan alacaklara dayanarak ihraç edilen menkul kıymetlerin yönetimini sağlayan taraftır. Alacakların devredildiği özel amaçlı kurum tahsilat, takip gibi işlemleri yapması için gerekli personeli istihdam edemediğinden dolayı anapara ve faiz ödemelerinin tahsilatını gerçekleştirmek, vadesinde ve tamamıyla ödenmeyen alacakların takibini sağlamak, tahsil edilen alacakları gerekli olan ödemeleri menkul kıymet sahiplerine yapması üzere özel amaçlı kuruma devretmek ve tüm bu süreçler hakkında ilgili tarafları bilgilendirmek görevleri bazen kredi veren kurumun kendisi bazen de kredi veren kurumun yan kuruluşu tarafından sağlanır.
YATIRIM BANKALARI
Yatırım bankaları, kredi veren kurumdan devralınan alacaklara dayanarak oluşturulan menkul kıymetlerin halka arz edilme veya doğrudan satışı sürecinde yatırımcılara pazarlanması ile görevlidirler. Oluşturulan menkul kıymetler halka arz yoluyla pazarlanacak ise yatırım bankaları bu menkul kıymetlerin halka arzını sağlamak amacıyla özel amaçlı kuruluştan satın alırlar. Eğer menkul kıymetlerin satışı halka arz yöntemi yerine doğrudan satış yöntemiyle gerçekleştirilecekse yatırım bankaları bu menkul kıymetleri satın almaz, özel amaçlı kurum ile yatırımcılar arasında aracılık faaliyeti yürütürler.
GÜVENCE MEKANİZMALARI
Güvence mekanizmaları ipoteğe veya varlığa dayalı menkul kıymet ihracında ve sonrasındaki süreçte kredi riskini azaltmak görevini yürütürler. Güvence mekanizmaları içsel mekanizmalar ve dışsal mekanizmalar olarak ikiye ayrılabilir. Bunlardan içsel güvence mekanizmaları özel amaçlı kurum tarafından sağlanırken, dışsal güvence mekanizmaları ise ihraççıdan bağımsız olarak üçüncü kişilerce sağlanmaktadır.
Sıklıkla kullanılan üç adet içsel güvence vardır. Bunlar aşırı teminatlandırma, ödeme öncelikli sistem ve marj hesaptır. Aynı şekilde üç adet dışsal güvence mekanizması ise destekleme kredisi, satıcı garantör ve kefalet senedidir.
DERECELENDİRME ŞİRKETLERİ
Yatırımcılar bir varlığa yatırım yaparken varlığın sağlayacağı nakit akışları, bu nakit akışlarının vadeleri, faiz veya getiri oranı, likiditesi gibi özelliklerini dikkate alırlar. Varlığa veya ipoteğe dayalı menkul kıymetlerde varlığın sağladığı nakit akışı performansı kredi borçlusunun borcu ödeme alışkanlığı ve başarına bağlıdır. Yatırımcılar, oluşturulan alacak havuzlarında kredisi olan her borçlunun borç ödeyebilme durumunu analiz edemezler, etseler bile bu oldukça maliyetli ve zaman alan bir iş olacaktır. Bunun yerine derecelendirme kuruluşları alacak havuzunu, sağlanan güvenceleri vb. diğer unsurları inceler, derecelendirir ve sınıflandırır.
YEDD-İ EMİN
Varlığa ve ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraçlarında yatırımcılar, hizmet veren kurum ve kredi güvencesi verenler arasında aracı görevi gören bağımsız bir kuruluştur. Tahsil edilen anapara ve faiz ödemeleri trust hesabına yatırılır ve yeddi- emin ödemeleri kurumun hesabından alarak yatırımcılara devreder. Aynı zamanda yatırımcılara sağlanan güvence mekanizmaları da yedd-i emin tarafından saklanmaktadır.
YATIRIMCILAR
Yatırımcılar ihraç edilen varlığa ya da ipoteğe dayalı menkul kıymetleri satın alan özel kişiler ve emeklilik fonları, sigorta şirketleri, fon yöneticileri ve ticari bankalar gibi finansal kurumlardır.
İPOTEĞE DAYALI MENKUL KIYMETLEŞTİRME TEKNİKLERİ
Menkul kıymetleştirme işlemlerinin merkezi olan ABD’de menkul kıymetleştirme işlemleri “İpoteğe Dayalı Ödeme Aktarmalı Menkul Kıymetler”, “Teminatlı İpotek Yükümlülükleri”, “Getirisi Ayrılan İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler” ve “İpoteğe Dayalı Tahviller” olmak üzere 4 farklı teknikte gerçekleştirilmektedir.
Bu tekniklerden ilk üçünde menkul kıymetleştirilen ipoteklerin bilanço dışına aktarılması söz konusu olurken, ipoteğe dayalı tahvil ihraçlarında krediler bilanço dışına aktarılmamaktadır.
İPOTEĞE DAYALI MENKUL KIYMETLERİN VE ALACAK HAVUZLARININ DERECELENDİRİLMESİ (RATİNG)
Yatırımcıların, kamu kurum ve kuruluşlarının ve ihraççıların korunabilmesi amacıyla kurumların ve ülkelerin; ihraç edilen borçlanma araçlarının, kullanılan kredilerin anapara ve faiz ödemelerinde meydana gelebilecek risklerin, kendi yönetimsel ve mali yapıdan kaynaklı risklerin, ayriyeten tasarladıkları finansal yapıdaki risklerin ölçülmesi, sayısallaştırılması ve belirlenmesi derecelendirme (rating) olarak adlandırılmaktadır.
DİLİMLENDİRME (TRANCH)
İpotekli kredilerden oluşan alacak havuzundaki varlıklar ipoteğe dayalı menkul kıymetler haline getirildikten sonra, ipoteğe dayalı menkul kıymetlerden oluşan havuz ödemede farklı önceliklere göre sınıflandırılır bu sınıflandırmaya dilimlendirme (tranch) denmektedir. Ödemede öncelikli olan dilimin faiz oranı bir sonraki dilimin faiz oranına göre daha düşüktür. Menkul değerlerin yatırımcılara daha cazip hale getirilmesi ve pazarlanabilirliğinin artırılması amacıyla oluşturulan dilimler ne kadar risk o kadar kazanç ilkesine göre kademelendirilir.
AAA notu ile derecelendirilen İDMK’ler en üst dilimdedir bu İDMK’ler en düşük faize sahip olanlardır ve bunların ödemeleri ilk önce yapılır. Üst dilimin ödemesi yapıldıktan sonra orta dilimin ödemeleri yapılacaktır. Orta dilim BBB derecesinin altında bir kredi notuna sahiptir ve üst dilime göre riski yüksek İDMK’lerden oluşur. Bunun doğal sonucu olarak faiz oranları da yüksektir. Son olarak kredi derecelendirmesi yapılmayan alt dilimin ödemeleri yapılır. Bu dilim en yüksek risk ve getiriye sahip olan İDMK’lerden oluşacaktır. Bu sistemde havuzda meydana gelecek olan kayıplar alt dilime yüklenmektedir.
İPOTEKLİ KREDİLERİN DERECELENDİRİLMESİ VE MENKUL KIYMETLEŞTİRİLMESİ İÇİN GEREKLİ ALTYAPI
- Etkin ve gelişmiş sermaye piyasası
- Öngörülebilir Faiz oranları ve Enflasyon
- Kredi maliyetleri ve kredi veren kurumlar arası rekabet
- Kurumsal gayrimenkul değerleme sistemi
- İpotek sigortası
- Vergi, harç teşvikleri ve devlet garantileri
- Güvenilir tapu sicili ve ipoteklerin takibi
- Tüketici haklarının korunması
TÜRKİYE’DE İPOTEKLİ KREDİLER, DERECELENDİRME VE MENKUL KIYMETLEŞTİRME OLANAKLARI
HUKUKİ VE KURUMSAL ALTYAPI
6.03.2007 tarih ve 26454 sayılı resmi gazete yayımlanan 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun yürürlüğe girmiştir. Kanun konut finansmanı sistemi, ipotekli krediler ve ipotekli kredilerin menkul kıymetleştirilmesi konularında önemli yenilikler getirmiştir. Kanun tarafından getirilen yenilikler ve diğer hukuki konular çalışmanın bu bölümünde analiz edilecektir.
KONUT FİNANSMANI KURULUŞU
5582 sayılı kanunun 12’nci maddesinde konut finansmanı kuruluşlarını “konut finansmanı amacıyla doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankalar ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri” olarak tanımlamıştır.
BDDK verilerine göre faaliyet izni olan banka sayısı 56, finansal kiralama şirketi sayısı 22, finansman şirketi sayısı ise 15’tir.
KONUT FİNANSMANI FONU (KFF)
5582 sayılı kanun ile birlikte konut finansmanı sistemine getirilen en önemli yeniliklerden birisi konut finansmanı fonudur. KFF, 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 58’inci maddesinin 1’inci fıkrasında “ipoteğe dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan paralarla, ipoteğe dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına, inançlı mülkiyet esasına göre fon iç tüzüğü ile kurulan ve tüzel kişiliği olmayan mal varlığı” olarak tanımlanmıştır. Maddenin devamında ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin konut finansmanı fonu ve ipotek finansmanı kuruluşu tarafından ihraç edilebileceği belirtilmiştir.
Konut finansmanı fonlarının kuruluşu, faaliyet alanları, yönetimi, denetimi, harcama yapabileceği alanlar, sona ermesi gibi hükümler 4.08.2007 tarih ve 26603 sayılı resmi gazete Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yayımlanan Konut Finansmanı Fonlarına ve İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetlere ilişkin Esaslar Hakkında Tebliğde düzenlenmiştir. Tebliğden anlaşılmaktadır ki 5582 sayılı kanunda konut finansmanı kurumları olarak tanımlanan kurumların konut finansmanı fonu kurmalarında bir engel yoktur. Yani bankalar dahil konut finansmanı sağlamaya yetkilendirilmiş tüm kuruluşlar konut finansmanı kurarak ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraç edebilirler.
Tebliğdeki hükümlerle birlikte KFF tüzel kişinin malvarlığından ayrı olarak bir malvarlığını temsil eden ve ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin itfası tamamlanana dek başka bir amaçla tasarruf edilemeyen, rehin ve haciz işlemlerine konu edilemeyen, teminat gösterilemeyen ve iflas masasına dahil edilemeyen varlıklar halinde düzenlenmiştir. Böylece ipoteğe dayalı menkul kıymetleştirme uygulamalarında gerekli olan iflas riskinden arındırılmış özel amaçlı kurumlara olan ihtiyacın hukuki altyapısı giderilmiştir.
İPOTEK FİNANSMANI KURULUŞU (İFK)
İpotek finansmanı kuruluşları 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 60’ıncı maddesinde “konut ve varlık finansmanı kapsamında, türleri ve nitelikleri Kurulca (SPK) belirlenen varlıkların devralınması, devredilmesi, devralınan varlıkların yönetimi ve varlıkların teminat olarak alınması ve Kurulca uygun görülen diğer faaliyetlerin yerine getirilmesi amacıyla kurulan anonim ortaklıklar” olarak tanımlanmıştır.
İpotek finansmanı kuruluşlarına ilişkin düzenleme 17.07.2014 tarih ve 29063 sayılı resmi gazetede Sermaye Piyasası Kurumu tarafından yayımlanan İpotek Finansmanı Kuruluşlarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğde düzenlenmiştir. Tebliğin 4’üncü maddesine göre İFK kurulabilmesi için başlangıç sermayesinin asgari 10 milyon TL olması, paylarının tamamının nama yazılı, nakit karşılığı çıkarılmış ve pay bedellerinin kuruluş sırasında tam, nakden ve her türlü muvazaadan ari olarak ödenmiş olması gerekmektedir.
6362 sayılı kanununun 58’inci maddesinin 7’inci fıkrasına göre İFK, KFF veya Varlık Finansmanı Fonu kurmaksızın İDMK veya VDMK ihraç edebilecektir. İFK’larının İDMK ve VDMK ihracında kurumsallaşan ve profesyonelleşen, mevduat toplamayan bir finansal kurum olması amaçlanmış olmakla beraber henüz ticaret siciline kayıtlı İFK bulunmamaktadır. Bunun başlıca sebepleri olarak; asgari kuruluş sermayesi, devletin herhangi bir teşvik veya garanti sağlamaması ve konut finansmanı kurumlarının KFF kurarak İDMK ihracını gerçekleştirebiliyor olması sayılabilir.
GAYRİMENKUL DEĞERLEME ŞİRKETLERİ VE GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANLIĞI
Çalışmanın önceki kısmında gayrimenkul değerlemesinin ipotek piyasaları açısından önemi anlatılırken, gayrimenkul değerleme sisteminin sorunlarının çözülmesi için mesleki standart ve etiğin geliştirmesinin gerektiği açıklanmıştır. Bu bağlamda 5582 sayılı kanunun 15’inci maddesinde 2499 sayılı kanunun 40/D maddesine eklenmek üzere gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olan kişilerin Türkiye Değerleme Uzmanlığı Birliği’ne (TDUB) üye olması şartı getirilmiştir. Devamında TDUB; değerleme faaliyetlerinin gelişmesini sağlamak üzere araştırmalar yapmak, eğitim ve sertifika vermek, meslek kuralları ve değerleme standartlarını oluşturmak vb. görevleri üstlenen bir meslek kuruluşu olarak tanımlanmıştır.
TDUB değerleme mesleğinin gelişimi için, meslek etiği ve değerleme standartları yayınlamakta, aynı zamanda eğitim faaliyetleri yürütmektedir. Kurul tarafından 17.08.2015 tarihinde yayımlanan Tudes 310 kodlu Borç Verme ve Teminat Amaçlı Gayrimenkuller için İyi Uygulamalar kılavuzunda bankalar ve diğer kuruluşlara teminat olarak gösterilecek gayrimenkuller hakkında değerleme raporu hazırlanırken uyulması ve dikkat edilmesi gereken esaslar belirtilmiştir. TDUB tarafından yayınlanan standartlara, 01.02.2017 tarih ve 29966 sayılı resmi gazete yayımlanarak yürürlüğe giren Sermaye Piyasası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğin 3’üncü maddesi gereğince uyulması zorunludur.
Gayrimenkul değerleme raporunu hazırlayacak kişinin sağlaması gereken şartlar 31.08.2019 tarih ve 30674 sayılı resmi gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğde düzenlenmiştir. Tebliğe göre gayrimenkul değerleme uzmanlığı sıfatının kazanılabilmesi için kişinin; değerleme şirketinde tam zamanlı olarak istihdam edilmesi veya sözleşme imzalayarak değerleme şirketine dışarıdan hizmet sağlaması, gayrimenkul değerlemesi alanında asgari 3 yıllık tecrübeye sahip olması ve SPK tarafından verilen gayrimenkul değerleme lisansına sahip olması gerekmektedir.
TAPU SİCİLİ VE İPOTEK TESİSİ
Ülkede ipotek piyasalarının gelişimi için piyasa aktörlerinin tapu siciline ve gayrimenkul hakkındaki bilgilere kolay, hızlı ve düşük maliyetlerle ulaşması gerekmektedir. Bu bağlamda TKGM tarafından yürütülen dijitalleşme çalışmaları gerçekleştirilmiştir ve bazı çalışmalar halen devam etmektedir.
Tapu sicilinin kolaylık sağlaması gereken noktalardan birisi ipoteğin nakde çevrilmesi sürecidir. Bu bağlamda 5582 sayılı kanunun 1’inci maddesi ile İcra İflas Kanununa eklenen fıkra ile 6362 sayılı kanunda konut finansmanı olarak tanımlanan faaliyetlerden kaynaklı rehinle temin edilmiş alacaklar ile TOKİ’nin rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapılabilir ve haciz yoluna başvurabilir. Getirilen hükümle birlikte İcra ve İflas Kanununda düzenlenen, karmaşık, uzun ve maliyetli bir süreç olan ipoteğin nakde dönüştürülmesi sürecinin daha basit ve düşük maliyetli bir süreç haline getirilmesi amaçlanmıştır.
TÜKETİCİ HAKLARI
5582 sayılı kanunla beraber konut finansmanı sözleşmeleri tüketici sözleşmesi niteliği kazanmıştır ve konut finansman kuruluşları ile kredi kullananlar arasında yapılan sözleşmeler 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun hükümlerine tabi tutulmuştur.. Kanunda mülga 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkına Kanuna (yeni 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun) yapılan atıflarla tüketicinin lehinde ve aleyhinde bir takım yenilikler getirilmiştir. Sözleşme öncesi dönemde ve sözleşme döneminde tüketicinin bilgilendirilmesi zorunluluğu, borcun temerrüde düşmesi halinde getirilen lehte ve alehte bir takım yenilikler, faiz oranı ile ilgili tüketiciyi koruyan sınırlamalar, tüketiciye sağlanan erken ödeme opsiyonu, tüketici veya tüketici lehine 3.kişiden kıymetli evrak alma yasağı, kefil olan kişiler lehine getirilen hükümler başta olmak üzere birçok yeni hüküm getirilmiştir.
İPOTEK SİGORTASI
5582 sayılı kanunun 12’inci maddesi ile konut finansmana ilişkin sözleşmelerle ilgili usul ve esasları düzenlemekte Hazine Müsteşarlığı yetkilendirilmiştir. Hazine Müsteşarlığı tarafından borç ödeme sigortasının genel şartları düzenlenmiş olup, sigorta ile birlikte sigortacı taraf, geçici iş görememezlik nedeniyle sigortanın poliçede belirtilen ve sözleşmeye istinaden yapması gereken ödemelerini teminat altına almaktadır.
Ülkemizde diğer ipotek sigortaları ile ilgili bir düzenleme henüz getirilmiş değildir. Fakat kanunda belirtildiği üzere Hazine Müsteşarlığı (yeni Hazine ve Maliye Bakanlığı) konut finansmanına ilişkin sigortalarla ilgili usul ve esasları düzenlemekte yetkilidir. İlerleyen dönemlerde yeni sigorta türlerinin düzenlenmesinin önünde bir engel bulunmamaktadır.
VERGİ, HARÇ TEŞVİKLERİ VE DEVLET GARANTİLERİ
İDMK piyasasının en fazla gelişmiş olduğu ülke konumunda olan ABD’de, menkul kıymetleştirme uygulamalarının önemli kısmı devlet destekli ipotek kurumları tarafından sağlanmaktadır. Bahsedildiği gibi İDMK’ler yatırımcılara yüklediği risklerden dolayı devlet garantisine ihtiyaç duymaktadır. Fakat Türkiye’de bu konuda herhangi bir adım atılmamış, devlet ihraç edilen İDMK’lere garanti sağlayacak bir yapı meydana getirmemiştir. İDMK ihraçlarının yapılabilmesi ve yatırımcı nezdinde itibar kazanabilmesi için Ginnie Mae, Fannie Mae veya Freddie Mac benzeri kuruluşa ihtiyaç olduğu görülmektedir.
Türkiye’de İDMK ve İTMK’lere garantörlük eden herhangi bir kurum bulunmamaktadır.
SONUÇ VE DEĞERLENDİRME
Türkiye ekonomisinde 2000’li yılların başından itibaren başlayan ekonomik istikrar ortamı gayrimenkul edinimine yönelik talebin artmasına neden olmuştur. Konut finansmanı sağlamaya yetkili kurumların gerekli fonları sağlayabilmeleri için mevduat toplamanın beraberinde ikincil piyasalardan fon temin etmeleri de gerekmektedir. Konut finansmanı için ikincil piyasalardan fon temin etmenin yolu ipotekli kredilerin menkul kıymetleştirilmesi yoluyla İDMK ihraç etmektir.
İpotekli kredilerin derecelendirilmesi için konut finansmanı sisteminde sağlanması gereken hukuki, kurumsal, ekonomik ve finansal bir takım ihtiyaç ve gereklilikler bulunmaktadır. Öncelikle etkin ve gelişmiş sermaye piyasası sistemi kurulmalı, enflasyon ve faiz oranlarında istikrar sağlanmalıdır. Kredi veren kurumlar arası rekabet geliştirilmeli ve kredi maliyetleri minimize edilmelidir. Bunun beraberinde objektif ve doğru sonuçlar veren gayrimenkul değerleme sistemi yerine getirilmelidir. İDMK’ler her ne kadar teminatlı ve güvenilir araçlar olsa da ipoteklerin çeşitli sigorta araçlarıyla güvence altına alınması gerekmektedir. İDMK’ler yapıları gereği devlet garantisi altında daha düzgün ve işlevsel hale gelmektedir. İpotekli kredilerin menkul kıymetleştirilebilmesi için devlet tarafından garanti mekanizmaları ve sübvansiyon sağlanmalıdır. Aynı zamanda ipotekli kredilerin teminatını oluşturan gayrimenkullere ait tapu siciline gereken güven sağlanmalı ve borcun ödenmemesi halinde başvurulacak olan ipoteğin nakde çevrilmesi süreci daha hızlandırılmalı ve maliyetler düşürülmelidir. Piyasalara yatırımcıların rahatlıkla girip çıkması adına yatırımcılar ve tüketiciler fon arz edenler ve ihraççılara karşı korunmalıdır.
Türkiye’deki 2007 yılında yürürlüğe giren 5582 sayılı kanunun birincil ve ikincil ipotek piyasalarına dair önemli yenilikler getirmiştir. İpotekli kredilerin menkul kıymetleştirilmesi için gerekli kurumsal altyapı sağlanmaya çalışılmıştır. Bu bağlamda menkul kıymetleştirmede ihtiyaç duyulan konut finansmanı fonu ve ipotek finansmanı kurumlarının hukuki zemini sağlanmıştır. Fakat konut finansmanını sağlamaya yetkili kurumların ipotek finansmanı kuruluşu kurmaksızın konut finansmanı fonu kurabilmeleri ipotek finansmanı kuruluşlarını sistemde gereksiz hale getirmiştir. Halen sicile kayıtlı ipotek finansmanı kuruluşu bulunmamaktadır. Bu bağlamda hem piyasanın ihtiyaç duyduğu garanti mekanizmasının sağlanması ve ipotek finansmanı kuruluşlarına öncülük edilmesi için kamu kesimi tarafından kurulacak bir ipotek finansmanı kuruluşuna ihtiyaç olduğu gözükmektedir. Kuruluşun işleyiş yapısının ABD merkezli Fannie Mae, Freddie Mac ve Ginnie Mae benzeri olması ve ihraç edilecek İDMK’lere garantörlük sağlaması piyasayı yatırımcılar için daha cazip hale getirecektir.
İpotekli kredilerin menkul kıymetleştirilmesi için ipotek sigortalarının öneminden bahsedilmiştir. Fakat Türkiye’de ipotek sigortalarından sadece, borçluyu geçici iş görememezliği durumunda sigortalayan borç ödeme sigortasının esasları geliştirilmiş olup gerekli olan diğer sigorta türlerine yönelik düzenleme getirilmemiştir. Bu haliyle ihraç edilen İDMK’lerin yatırımcılar tarafından tercih edilmesi zor olacaktır. Tercih eden yatırımcılarında getiri beklentisinin yüksek olması muhtemeldir.
Kredi derecelemenin İDMK’ler açısından kritik önemi vardır. Fakat finansal sistemde kredi derecelendirme ve menkul kıymetleştirme uygulamalarının özelinde derecelendirme uygulamaları için gerekli hukuki ve kurumsal zemin oluşturulamamıştır.
Tapu sicilinin dijitalleşmesi ve kullanıcı ağının genişlemesi için çalışmalar yapılmış ve yapılmaya devam etmektedir. Özellikle takbis projesinin hayata geçirilmesi sistemin işleyişini kolaylaştırmıştır. 5582 sayılı kanunla beraber konut finansmanı sisteminde ipoteğin nakde çevrilmesi süreci hızlandırılmaya çalışılmış olmakla beraber halen yeterli gelişme sağlanamamıştır. Bu durum borcun itfa edilememesi durumunda ipoteğin nakde çevrilmesi sürecinin birkaç ay sürmesi yatırımcılar için büyük kayıpları ifade etmektedir.
Bankacılık sisteminde getirilen yeniliklerle bankaların sermaye yeterliliği sağlanmış ve likiditesi artırılmıştır. Fakat rakamlardan görüldüğü üzere bilançolarda bozulma meydana gelmektedir. Bu durumun sebebi 2016’dan sonra kendini hissettiren döviz kurunda ve enflasyondaki artıştır. Enflasyondaki artış aynı zamanda faiz oranlarına da yansımaktadır. Sistemdeki enflasyon, faiz oranı ve erken ödeme riskinin kontrolü için enflasyon oranındaki ve döviz kurundaki artışın önüne geçilmeli ve göstergelerde kontrol sağlanmalıdır.
Enflasyon ve faiz oranlarındaki dalgalanmanın yatırımcıları daha güvenli bir liman ol kamu kesimi menkul kıymetlerine ittiği görülmektedir. Türkiye’de kamu kesimi menkul kıymetleri getiri bakımından özel sektör menkul kıymetlerine kıyasla yatırımcıları cezbetmektedir. İpotekli kredilerin menkul kıymetleştirilebilmesi için İDMK’lerin devlet tahvilleri ve hazine bonolarının faiz oranı ile rekabet edebilecek getiriye sahip olmaları gerekmektedir.
Gayrimenkul değerleme uzmanı ipotekli finansman sisteminde kredi veren kurumlara, hizmet veren kurumlara, derecelendirme şirketlerine ve yatırımcılara ipoteğin değeri hakkında sürekli bilgi sağlamakla görevlidirler. Türkiye’de değerleme standartları ve meslek etiğinin gelişmesi için TDUB kurulmuş ve yetkilendirilmiştir. Birliğin kurulmasından bugüne değerleme mesleğinde gelişme devam etmektedir. Sistemin tam olarak fonksiyonunu yerine getirebilmesi için uluslararası kuruluşların geliştirdiği değerleme standartlarının tümünün uyarlanması gerekmektedir. Aynı zamanda mevzuattaki kavram karmaşası giderilmelidir.
Gerekli olan adımların atılması ve ikincil ipotek piyasalarının geliştirilmesi Türkiye’de konut finansmanı için gerekli fonların sağlanmasında büyük katkı sağlayacaktır.